Khi mua bất động sản để cho thuê, doanh thu thuê hàng tháng chỉ là dòng đầu tiên trong bảng tính. Nhà đầu tư cần trừ tỷ lệ trống phòng, phí môi giới tìm khách, bảo trì, quản lý và chi phí tài chính nếu sử dụng vốn vay.
Một cách tính nhanh là lấy doanh thu thuê kỳ vọng trong năm, nhân với tỷ lệ lấp đầy thận trọng, sau đó trừ toàn bộ chi phí vận hành. Kết quả này mới là dòng tiền trước thuế và trước biến động lãi suất.
| Dòng tiền | Cách nhìn nhanh | Ghi chú |
|---|---|---|
| Doanh thu thuê | Giá thuê tháng nhân số tháng lấp đầy | Nên dùng kịch bản thận trọng |
| Chi phí vận hành | Quản lý, sửa chữa, môi giới, bảo hiểm | Không gom chung với chi phí mua ban đầu |
| Chi phí vốn | Lãi vay, phí trả nợ trước hạn nếu có | Cần thử kịch bản lãi suất tăng |
Nếu tài sản cần sửa chữa, chi phí hoàn thiện nên được phân bổ theo số năm khai thác dự kiến. Việc bỏ qua khoản này thường làm tỷ suất lợi nhuận nhìn cao hơn thực tế.
Đại Tín Land khuyến nghị nhà đầu tư lập thêm kịch bản xấu với mức thuê giảm và thời gian trống phòng dài hơn. Nếu kịch bản này vẫn chịu được, quyết định xuống tiền sẽ vững hơn.
